所谓房地产库存，是指房地产开发企业持有的待售新建商品房。关于我国房地产市场上到底有多少库存，目前存在许多讨论。国家统计局公布的“商品房待售面积”，指已竣工商品房中尚未销售的面积，截至2015年11月末，全国约有7亿平方米；住建部门统计的“月末累计可售面积”，指获颁预售或销售许可证但尚未销售的面积，目前全国该类库存约有22亿平方米至25亿平方米，且从理论上来说，包括上面提到的7亿平方米；国家统计局公布的商品房屋施工面积中，扣除已经预售掉的面积，剩余部分也被认为是房地产库存，目前全国该类库存约有45亿平方米至55亿平方米。
当然，还有更广义的理解，那就是开发商土地储备可转化为商品房的面积，通常又被称为房地产市场的潜在供给，目前初步估算约有50亿平方米至60亿平方米。
三四线城市去库存压力较集中
当下，中国房地产去库存已成“国家任务”。业内人士认为，楼市去库存的压力主要集中在三四线城市，而一二线城市压力比较小，这种分化趋势会继续下去。
春节期间，中国指数研究院派300多名分析师到160个城市调研发现：分化仍是房地产市场的主旋律，一线城市和部分热点二线城市房地产市场持续上行，量价走势显著，而多数三四线城市的房地产市场受各类因素影响，库存高企，发展面临较大风险。对于三四线城市库存压力大的原因，中国指数研究院常务副院长黄瑜说：“通过调研总结发现，第一类是前期楼市膨胀发展，而随着供应量加大，需求并未大量增加，市场逐渐低迷，如唐山、咸阳等；第二类是产业结构单一，经济发展缓慢，造成居民收入下滑，购买力下降。经济的不景气也造成人口大量外流，影响楼市需求，如临汾、长春等；第三类是城市吸引力弱，人口吸附能力差，流出的人口多数涌入临近中心城市，如湖北荆州、武穴等；第四类是有一定的潜在住房需求，但因市场上供应楼盘同质化严重、价格偏高，有效需求难以得到满足，造成供需错配，如江西广丰、内蒙古赤峰、黑龙江望奎等。”
中国银行国际金融研究所研究员李佩珈表示，2015年，在政策持续放松背景下，房地产市场出现企稳复苏、区域分化、结构调整的新变化。但种种迹象表明，当前房地产市场复苏基础不稳，动能较弱，尤其是库存高企更成为制约未来3-5年房地产市场健康运行的突出问题，三四线城市及商业物业的去库存压力更大。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌直言，当前中国楼市去库存难度堪称巨大，存在“难度大、分化大”两大特征。对于分化大，顾云昌解释称，我们应该看到，高库存主要存在于二三线甚至三四线城市当中，北、上、广、深等一线城市并不存在高库存问题，反而是库存不足，“这也决定了此次出台的契税和营业税优惠政策区别对待一线城市和不限购城市的现象。”顾云昌说。
应多措并举去库存
中国房地产业协会秘书长冯俊日前表示，当前去库存的关键是推进供给侧改革，不是简单的减少供应，而是主动适应需求，在技术进步、产品创新的基础上创造需求。
他建议，降低房地产业制度性交易成本，提高要素流动效率。可适当提高土地供给效率，降低资源供给成本。企业要提高创新能力，适当改善住房功能，针对特定人群提供产品，发展养老地产创造新需求。
此外，还要规模化发展住房租赁市场，鼓励开发企业将部分房源由售转租，在个人之外建立租赁机构、社会组织、开发企业和个人为一体的综合租赁体系。多手段合力推动去库存实现。
鼓励部分农民工先买上房。知名经济学者、民建中央经济委员会副主任马光远6日在南京谈及中国楼市时表示，在库存高企的三、四线城市，应多措扶持鼓励一部分农民工先买上房。
在“加快农民工市民化”、“消化库存”等问题上，他认为，农民工在城市中购房，目前仍受到多重条件束缚，如落户难、住房公积金缴纳不规范、购买力有限等。政府部门可通过系列政策扶持、鼓励一部分农民工先买上房子。“中国有2.7亿名农民工，如果1%的农民工先买上房子，那数量也很可观了。”
实际上，中国多个省市已拿出具体办法鼓励农民工进城“上楼”。河南18个省辖市已全部出台居民购房补贴政策，郑州贷款限额最高。江苏方面也有所探索，如宿迁沭阳给予进城农民购房补贴等。
马光远预判，今年，在帮助农民工买房的同时，中国对房地产去库存的政策力度将超乎想象。唯有在金融、财政、户籍、交易制度设计上通盘考虑，建立长效机制，库存严重地带的房子恐怕才能盘活。
楼市去库存可选租赁房路径。申万宏源首席宏观分析师李慧勇认为，未来租赁市场的发展也对化解房地产库存有一定作用。他表示，非户籍人口扩大公租房租赁需求较大，未来机构投资者购买库存商品房后，可以成为租赁市场的房源提供者， 扩大租赁供给的同时也将推动房地产去库存。
化解房地产库存需制度创新。清华大学房地产研究所刘洪玉认为，以人为本的高质量新型城镇化发展，必须消除城镇非户籍人口长期住房潜在需求向现实需求转换的制度障碍，需要落实户籍制度改革方案、深化住房制度改革、扩大住房保障覆盖范围。
房地产业需要将各种层次的潜在供给变为现实供给，在满足新型城镇化发展的同时，为国民经济持续稳定增长作出贡献。为此，需要通过发展租赁市场、企业兼并重组等，完善和优化产业结构。尤其是通过建立购租并举的住房制度，解除对住房租赁投资的限制，补齐租赁市场这个“短板”，给住房消费提供一个更加公平的租买选择环境。
他认为，去库存一定要遵循创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，积极探索系统协调的、符合可持续发展要求的中长期解决方案，从而推动房地产市场持续稳定发展。
对于未来房地产刺激政策方向，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示：“2015年330新政之后的一系列楼市利好政策都是货币政策，但从四季度开始，货币政策对楼市刺激的边际效应逐步减弱，市场逐步降温。2016年初，中央重启财税政策。由此可以预见，财税政策和货币政策双管齐下，将成为未来促进房产流通、加快结构调整、加速库存去化、促进楼市繁荣的主要政策方向。”