2018年的冬天有点冷，寒冬之下，2019年楼市的故事已经开始自我预期和自我实现。山东菏泽，棚改典型之城拉开了转向的预演，买房的和卖房的，制定政策的和搞金融的都想借着这个样板给2019年写一个楼市走向边际宽松的好故事。
最好的风向标是中国经济官方年度总结大会——中央经济工作会议。松，还是紧？在这样一个政策变量就是最大变量的经济体，每一年政策的伏笔都在前一年的官方话语中悄悄埋下。
从经济工作会议通稿文本看，我们看看这三年的变化，政策语言重心或者强调点发生了细微的变化。
2016年，“房住不炒”、长效机制、抑制泡沫、管住货币……
促进房地产市场平稳健康发展。
1、要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
2、要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。
3、要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。
4、特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。
5、要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。
6、加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。
2017年：政策连续性稳定性、长效机制、租购并举
加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
1、要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
2、完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，
3、保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，
4、分清中央和地方事权，实行差别化调控。
2018年：房住不炒、因城施策、分类指导、两分体系
1、要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，
2、因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，
3、完善住房市场体系和住房保障体系。
2016年的定调无疑是最严厉的，这背后是向居民部门加杠杆+转杠杆的“去库存”去出了一出狂飙突进的“地产泡沫”，“房住不炒”随之问世，从政策语言表述看，2016年也是最严厉的一年。
2017年的关键词是分类调控。
2018年的定调无疑又最微妙。文件再次重申坚定“房住不炒”，市场的菊花骤然一紧，但在“宏观政策强调逆周期调节，稳定总量需求”的大政策框架下，“保持房地产调控政策连续性和稳定性”一句关键表达没了，逆周期调控的大方向下，地产投资/地产调控是不是也要“逆周期”下？
此外，分类调控变成了因城施策、分类指导——2018年“因城施策、分类指导”的表述 VS“分清中央和地方事权，实行差别化调控”，因城施策意味着中央对地方政府调控权的适度松绑，“夯实城市政府主体责任”，也印证了之前市场房地产调控主导权/责任人向城市压实的传闻。
2019年的调控想象空间大，有重申，强调房住不炒的初心不能忘；也有放权，更有淡化（住房租赁机构发展，这类具体的事不提了）。
住建部的新闻稿则透露了更多的信息：一面强调“一个中心三个稳定”，似有松的信号，即一个中心，房住不炒，三个稳：稳地价、稳房价、稳预期（注意稳地价在稳房价的前面，反映了经济下行和债务严监管下地方政府的土地财政压力）。另一面，“政策的连续性和稳定性”“加强供需双向调节”“坚决遏制投机”“确保市场稳定”，严厉调控时代的字眼仍然保留在册。
一是以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。
坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。
继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。
加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。
有意思的是，虽然“继续推进棚户区改造”，但棚改的具体目标已经不再提及了，要求“严格把握棚改范围和标准”。
对比一下，2017年年底的住建部工作会议
一是深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。扎实推进新一轮棚改工作，2018年改造各类棚户区580万套。全力做好公租房工作，增加公租房实物供给，持续提升公租房保障能力，优先保障环卫、公交等行业困难群体，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员和青年医生、青年教师等纳入保障范围，对低保、低收入住房困难家庭，要实现应保尽保。因地制宜发展共有产权住房，多渠道解决群众住房问题。改革完善住房公积金制度，提高住房公积金管理服务水平。
二是抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。加强区域协调和城乡统筹，促进大中小城市互联互通，提高中小城市、县城和中心镇的教育、医疗等基本公共服务水平，引导人口和住房需求合理分布。加大房地产市场秩序规范整顿力度，始终保持高压严查态势，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。
2018年，是个纠结的一年，为2019定下的“一个中心三个稳”就是纠结中初心与现实的再平衡。
经济下行，投资断崖，“房住不炒”的政策初心面临着前所未有的现实压力；分类调控换成了分类指导，向地方放权，就意味着菏泽只是开始，越来越多边际宽松的信号给市场带来的政策转向鼓舞会越来越清晰。地方政府可以自己灭火，也可以自己点火，在现有的这个体制约束下，点火的会越来越多。
全国住房和城乡建设工作会议新闻通稿 链接 就在今天！住建部长：部署2019年十大重点任务！
划重点——
截至11月底，全国棚改已开工616万套，超额完成今年580万套的目标任务。持续提升公租房保障能力，将符合条件的新就业职工、外来务工人员纳入保障范围，对低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。
2019年，重点抓好以下十个方面工作：
一是以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。
二是以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体系。支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增加公租房有效供应，因地制宜发展共有产权住房。继续推进棚户区改造，严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区，加大配套基础设施建设，严格工程质量安全监管，确保按时保质保量完成全年任务。
三是以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构，加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度，全面提高住房公积金服务效能和管理水平。
