作为国家经济环节中的重要一环，房地产业的未来走势备受关注。经过2018年密集的调控，在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧，并步入理性发展轨道。

　　3月5日上午，国务院总理李克强在十三届全国人大二次会议上作政府工作报告。报告通过“房地产税”“新型城镇化”“棚户区改造”“群众住房问题”等关键词，勾勒出2019年及未来房地产市场的发展趋势。

　　中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析认为，今年的政府工作报告对民生领域较为关注，提及要更好解决群众住房问题、落实城市主体责任、改革完善住房市场体系和保障体系、促进房地产市场平稳健康发展、继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造、保障困难群体基本居住需求等。从政策层面看，房地产政策不会那么严格，将以因城施策为主。

　　深入推进新型城镇化

　　今年政府工作报告中提到，“深入推进新型城镇化”。

　　对此，全联房地产商会创会会长聂梅生认为，原来的城镇化基本上是盖新房，或者说是开发商在推动中国城镇化的过程当中起到很重要的作用，从新城镇、新建筑这个角度介入的比较多，例如望京新城、回龙观、天通苑等，操作方式是先把房子基础设施这块干好了，然后人才住进去，是一个先有物再有人的过程，一些卫星城和国外也有过这样的操作。实际上就是不断圈地，不断地从版图上扩大的过程。

　　报告中提到的发展是城市内涵性的一个增长，所以它叫新型城镇化。新型城镇化并不是版图的扩张，而是城市的更新，包括老城市老旧小区的升级，实际上它是给城镇化赋予一个新的内容，更多从人的角度来考虑城镇化。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2018年末全国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%，分别比上一年提升了1.06、1.02个百分点。已经非常接近《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中提出的到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右、户籍人口城镇化率达到45%左右的目标。未来两年，中国城镇化速度依然会加快。

　　以中心城市引领城市群发展

　　政府工作报告明确指出，“坚持以中心城市引领城市群发展”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有两个含义：第一，中心城市和城市群发展就类似“内核和圈层”的概念，后续预计中心城市的发展会有较多的机会，尤其是一些中西部的中心城市，会有较好的发展导向，这样也会发挥更好的辐射效应;第二，预计后续一些城市群中的中小城市会有较好的发展机会，这是楼市发展的一个重要方向，尤其是类似武汉、郑州、西安、沈阳等城市，周边的中小城市发展机会将明显上升。

　　张大伟分析认为，经济发展与城市发展的趋势必然是大城市圈发展。从房地产角度看，过去的三年，这些区域都已经建立了初步的房地产调控协同机制，最典型的北京与周围的环京，基本实现了房地产调控的协同。未来房地产市场发展的核心区域也必然是这些热点城市，另外围绕这些城市的核心城市圈、城市群也是经济发展、人口流入的核心区域。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟指出，从房地产角度来讲，一些资源配套、人口、教育、产业也会在中心城市集聚，开发企业还是会把主要精力放在国家中心城市和区域中心城市，才能为企业创造更多的业绩;另一方面，一旦核心城市有了布局并且地位得到确认之后，比如上海、南京，上海周边的昆山、嘉善，南京周边的马鞍山、滁州等，这些城市的基础设施配套和产业资源也会产生联动。

　　继续强调落户政策

　　政府工作报告明确指出，“抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”

　　严跃进认为，关于人才引入和落户政策，是这两年政策调控中争议较多的内容。此次政策中提到了要抓好农业转移人口落户政策，这其实也是为了更好实现2020年的城镇化的发展目标。实际上近期各地都在抓这个工作，这有助于人口导入的门槛降低和市民化的进程加快。类似落户政策预计会形成一波新的红利，预计2019年通过落户政策而带动的购房消费需求会继续上升。未来两年，中国城镇化速度依然会加快。

　　张大伟表示，户籍制度改革全面落地，31个省(区、市)及新疆生产建设兵团已全部出台户籍制度改革方案或意见，大多数城市已经放开放宽落户限制，许多中小城市基本实现落户零门槛，农业转移人口市民化制度性通道全面打通。”

　　更好解决群众住房问题

　　政府工作报告指出，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　严跃进认为，这和2018年的两会精神是一致的，而今年两会继续强调群众住房问题的解决。从政策上看，这和此前中央经济工作会议的精神是一致的，主要是3个要点，即落实城市主体责任、完善住房体系、推进棚改工程。类似表述中，最主要是要关注落实城市主体责任的概念，预计今年会不断推进对各地楼市调控的考核，这里虽然没有提“一城一策”，但估计接下来会有陆续细分政策出台。尤其是在住房规划、住房政策调整、住房金融政策完善等方面有创新。

　　新城控股高级总裁欧阳捷指出，虽然报告提出“落实城市主体责任，改革完善住房体系和保障体系”，但除了因城施策、一城一策、落实责任之外，预计不会有更大力度的改革新举措，也不会有更大力度的刺激政策或抑制政策，房地产市场平稳健康发展是未来的市场走势。

　　推进保障房建设和棚改

　　政府工作报告明确，“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”

　　张大伟认为，从全国库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，当前房地产去库存任务初步完成，一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。必须明确的是，棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求，另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在。

　　张宏伟认为，房地产调控基调基本不会变，在此基础上做好民生类的工作，解决低收入家庭的居住问题。

　　存量市场受到高度重视

　　政府工作报告明确指出，“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。”

　　严跃进认为，这和过去的棚改的做法是有差异的。实际上在这次政府工作报告中，提出了很多新的产业，包括水电路气配套设施、加装电梯、便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等7个细分领域，这是很多涉及城市运营的开发商可以积极关注的。

　　聂梅生表示，老旧小区的改造提升，更多的是增加服务业的活力，增加就业，增加商业的活力，使人在其中发挥更大的作用。

　　集体经营性建设用地入市

　　政府工作报告中提到，“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。

　　严跃进表示，从房地产发展的角度看，集体经营性建设用地入市是焦点，这和当前发展租赁市场的改革导向有关。从此次政策来看，强调了“推广”的概念，意味着此前全国18个城市试点工作会推广。所以预计包括苏州、东莞、重庆、济南等城市后续在集体建设用地配建租赁住房等方面，会有较多的动作和政策导向。

　　张大伟则认为，从趋势看，农村土地的价值将提高，但目前依然是使用权的变化，短期看，产权发生改变的可能性不大。

　　稳步推进房地产税立法

　　政府工作报告明确，“稳步推进房地产税立法”。

　　聂梅生指出，2019年仍将是房地产税落地的准备之年，继续完善诸如调查研究之类的前期准备工作。

　　全国政协委员、房天下董事长莫天全表示，房产税迟早要推出，而且应该要推出，这是大势所趋。但房产税推出的时间节点，值得我们谨慎考虑和把握。

　　张大伟认为，房产税立法过程较长，目前在积极准备草案阶段，短期出台可能性不大。

　　基本养老保险单位缴费率下调 降费规模最高可达7000亿 0评论 2019-03-06 01:50:56 来源：证券日报 作者：孟珂 3000点上方买什么?

　　3月5日，十三届全国人大二次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作2019年政府工作报告时提出，下调城镇职工基本养老保险单位缴费比例，各地可降至16%。加快推进养老保险省级统筹改革，继续提高企业职工基本养老保险基金中央调剂比例、划转部分国有资本充实社保基金。

　　对此，北京化工大学文法学院教授刘昌平昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，该项政策非常务实，充分利用社会保障制度的“稳定器”与“减震器”功能，以发挥宏观政策逆周期调节作用，为经济平稳运行创造条件。

　　苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙昨日对《证券日报》记者表示，政府工作报告关于社保缴费的一些提法，打消了市场担忧的社保缴费幅度上升的担忧。相反，此次中央提出城镇职工基本养老保险单位缴费比例，各地可降至16%，将进一步减轻所有企业特别是小微企业的社保缴费负担，为企业真正减负。

　　谈及下调城镇职工基本养老保险单位缴费率的意义，刘昌平认为，有两方面：一是直接的效应在于一方面明显降低企业社保缴费负担，特别是中小企业的缴费负担，增厚广大中小企业的利润率，极大地增强了其生产经营的积极性;另一方面为顺利推进相关养老保险运行机制改革腾出空间，如延长退休年龄、做实社保费基和调整征管机构等。二是间接的效应或者说是更深远的意义在于能有效地促进基本养老保险制度的代际公平性。

　　华泰证券宏观首席分析师李超表示，下调城镇职工基本养老保险单位缴费比例，各地可降至16%，预计降费规模可达4000亿元至7000亿元。

　　值得关注的是，今年政府工作报告提出了加快推进养老保险省级统筹改革。对此，刘昌平表示，其实养老保险省级统筹工作已经建设了多年，但是目前除少数地区外，大部分地区的所谓省级统筹还处于省级调剂金状态，并非真正意义上的以省级为统筹单位实行养老保险缴费与养老金待遇给付统支统付。

　　“养老保险省级统筹的意义非常大，一方面统筹层次越高意味着参保人数越多、受保障群体越大，则养老保险制度的风险分担能力和收入再分配功能越强;另一方面没有实现真正意义的省级统筹，所谓中央调剂金制度和全国统筹就无从谈起。”刘昌平认为。

　　但是养老保险省级统筹目前仍面临多重阻碍，黄志龙表示，特别是人口净流入地区，养老金结余比例更高，统筹的阻力也更大。但是加快养老保险省级统筹，是从根本上解决各地养老金标准不统一，各地养老金收支平衡状况差异巨大的最终出路。