业内人士认为，以城市级别划分市场的方式已经过时，几个大城市群将会是房地产市场发展的核心区域。随着长三角、粤港澳大湾区等城市群规划的进一步推进，区域内的部分三四线城市会迎来新的增长机会，尤其是人口流入、土地价格不高的城市，其土地投资机值得关注。
部分三四线城市土地热度提升
位于长三角区域的常州市，4月成交的8幅含住宅土地中，5幅溢价率都超过了50%。4月中旬，一幅位于钟楼区的商住地块经过77轮竞价，最终被常州老牌地产公司新城控股竞得，溢价率达到了86%，楼板价约为15665元/平方米。机构称，这创下了常州含住宅用地在内的楼板价新高，成为新“地王”。
4月，温州共成交16宗含宅地，成交金额超104亿，其中12宗土地溢价率都在25%以上;无锡滨湖区新四院北侧一地块通过摇号产生了得主，融创以楼面限价18000元/平方米 、总价24.22亿元揽获，这一楼板价较无锡历史最高价仅低50元/平方米。
克而瑞研究中心称，继二线城市土拍溢价率在3月份突破25%、创下2018年下半年以来新高后，三四线城市溢价率也结束了半年之久的低位徘徊，并在4月份迎来明显回暖，溢价率增至21.3%，较年初上涨了近10个百分点。
从该研究中心监测的299个三四线城市表现来看，4月份土地成交量价齐升，成交建面环比上升30%，土地成交均价环比上涨19%，其中，长三角城市群内的三四线城市表现尤为明显，温州、常州、常熟、金华、无锡、台州、镇江等城市均成交了多宗优质地块。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，近段时间，长三角、粤港澳大湾区的土地市场热度提升明显，并由区域内的二线城市传递到了三四线城市。原因在于这两个区域的房价均出现回升，加上规划利好、人口流入快等因素，对房企拿地积极性刺激较大。
克而瑞研究中心称，三四线城市土地市场回暖，一方面由于二线城市土地市场高热的传导效应所致，但最根本的支撑点，还是城市群一体化发展带来的诸多利好推动。
人口流入等利好对一些城市未来的发展形成支撑。作为安徽人口大市，阜阳长久以来都是典型的人口流出型城市，但在近年来人口显著回流、高铁将通车等因素影响下，这一波二线城市土地市场的热度也传递到了阜阳。克而瑞称，4月份阜阳共有15幅地块溢价率超过30%，在三四线城市中排名第一。
城市群内城市值得关注
不过，不管是一二线，还是三四线城市出现的土地热，并非市场的全面回暖，高溢价地块也只是集中在少部分城市。国家统计局数据显示，今年前4个月，房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款均下降超3成，降幅也都比1~3月份有所扩大。
克而瑞研究中心称，在299个样本城市中，只有72个城市溢价率超过20%的平均线。从区域分布看，有22个城市分布在苏浙皖三省，四川、广东、湖北也有较多城市土地溢价率较高。
具体看，坐拥大湾区利好的广东表现较为突出，东莞、江门、珠海平均溢价率均在40%以上;位于长三角的浙江，4月份其地级市市本级溢价率均高于15%，台州、绍兴、丽水有多块土地溢价率突破100%;四川冷热分化较为明显，如宜宾、广元坐拥高铁、机场等交通配套升级利好，土地市场热度明显更高，土拍溢价率分别达到了144%和55%，而泸州、眉山土地市场相对沉寂，平均溢价率均不足3%。
谢逸枫认为，经过多年发展，中国的房地产市场已经出现分化，以城市级别划分市场的方式已经过时，未来，京津冀、长三角、粤港澳大湾区等城市群以及这些城市群内的都市圈，将会是中国房地产市场的核心区域，这些区域内的低级别城市会有较好的发展空间。
“短期看，城市群内能受到轨道交通、教育、医疗等利好的三四线城市，会受到市场追捧。至于城市群外的部分城市，其未来的发展可能相对缓慢。” 谢逸枫说。
对房企而言，克而瑞研究中心称，不能因为近些年需求释放过快、旧改目标下降以及调控风险等原因，而全面退出三四线城市。企业应当有所侧重，在合理评估政策风险的前提下，重点关注城市群一体化概念内的三四线城市。随着长三角、粤港澳大湾区等城市群规划的进一步推进，中心城市产业的加速转移，部分三四线城市可能迎来新的需求增长机会，尤其是湖州、宣城、阜阳等那些就业岗位快速增加的城市，在全市地价房价比不足0.5的前提下，土地投资机会更值得关注。
不过，住建部近期先后对10个市场过热的城市进行了预警提示，一些城市也相继加强了楼市调控。克而瑞认为，如果热点三四线城市地价持续快速上涨，地方主管部门会快速跟进。而结合5月上旬的土地成交情况来看，三四线城市土地市场热度已经有一定缓解，溢价率降至15%，环比4月下降了6.3个百分点。
